離婚に伴う売却
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離婚の際、財産分与に関する問題が非常に多いです
財産分与とは、夫婦が婚姻中に取得した財産を分配することです。
財産分与は、離婚から2年以内に行う必要があります。夫婦のどちらかに離婚の原因があったとしても、慰謝料の請求とは別に行う必要があります。
離婚時伴う財産分与について
離婚時には財産分与が必ず発生します。分与の種類を理解しましょう
離婚時には財産分与を行う必要があります。財産分与にも適用される種類があるため、理解したうえで後悔の無い選択をおすすめいたします。
01財産分与の種類
財産分与を行う際に各視点で分与を行うことが出来ます。
精算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与があり、離婚時した際の状態で割り振りが決められます。
- 清算的財産分与
- 3種類の財産分与のなかで最も一般的な方法が清算的財産分与です。夫婦が婚姻中に築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配します。そのため、専業主婦で収入がなかった場合でも、家事労働という形で貢献したとして、財産分与を受けることが可能です。
- 扶養的財産分与
- 配偶者が離婚後に経済面での余裕がなく、生活に困窮すると見込まれる場合、相手を扶養するために行う方法です。
具体的には病気で働けない、専業主婦で今後の収入が不透明、高齢者で働く場所がないといった状況が挙げられます。
- 慰謝料的財産分与
- 不倫やDVなどの離婚原因を作ったほうが、慰謝料の意味を含めて行う財産分与方法です。
慰謝料とは精神的苦痛を受けたことに対して相手に請求できるお金のことを指し、慰謝料的財産分与とは別々に扱う必要があります。
財産分与の話し合いからトラブルとなっているケースが多くあります。
まずは落ち着いて話合い、互いにご納得のいく結果が最大のゴールであるため、ご相談はお受けいたしますのでご連絡下さい。
02財産分与の対象
財産分与をする場合、財産分与の対象となる財産を確定することが必要です。
対象となる財産を見逃してしまえば、あとになって「損をした」という結果になり、取り返しがつかない場合もあるため、把握することをおすすめします。
- 財産分与の対象になるもの
- 財産分与の対象となるのは、共有財産です。共有財産か否かの判断は、財産の名義によるのではなく実質的な判断によります。
婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産であれば、名義を問わず、財産分与の対象である共有財産と判断されます。
- 財産分与の対象にならないもの
- 相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象から外れます。
特有財産の対象となるものは独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産など
- 不動産が分与の対象に含まれるかを確認
- 相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象から外れます。
特有財産の対象となるものは独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産などです。
財産分与の際に互いに意見が食い違いトラブルに発展することがほとんどです。
財産分与がどのカテゴリに適用されているのかを明確に把握しましょう。
不動産を財産分与する方法
不動産財産分与する際は現金化を行い財産分与を行います。
不動産の財産分与を行う際には現金化を選択する方が非常に多いです。現金化をする際に注意するべきことは売却後にローンが残るかどうかを確認する必要があります。不動産会社によく確認し売却を進めることをおすすめします。
01売却して現金化する
その後、実際に不動産会社が算出した査定額と、住宅ローン残債を比較し、現金化までの道筋を決めていきます。
査定額と残債の関係性には、大きく2つあります。
- アンダーローンの状態の場合
- 査定価値からローンの残債を差し引いた差額が財産分与の対象金額となります。売却後は財産分与の対象として、清算が必要となります。
- オーバーローンの状態の場合
- 基本的には、財産分与の対象とならないです。残りの金額は引き続きローンの名義人が支払うことになります。
当社は離婚などで相談しにくい問題に対してお客様が相談しやすい環境を提供しております。
他では相談しにくいことに関しても当社のスタッフが誠心誠意対応させて頂きますので是非ご相談下さい。
02住まいを片方に譲り、もう片方は現金を受け取る
夫か妻のどちらか一方がそのまま住み、他方には現金を渡すという方法です。この場合は、固定資産税の納税通知書を確認する、不動産鑑定士に依頼するといった方法で住まいの価値を調査します。片方は住まいを引き取り、もう片方は算出された評価額の半分を現金で受け取るという流れになります。
- 住宅ローンが残っている場合は注意が必要
- 住宅ローンが残っている状態で売却した場合はローンの差額分で分割する流れとなります。売却した金額が残りのローンが高い場合は残りのローンをローンを組んだ人が残金を支払う必要がありますので住宅ローンが残っている場合は注意が必要となります。
- 債務者が夫で、夫が住み続ける場合
- 住宅ローンの債務者である夫が家に住み続ける場合は、不動産が夫名義であれば、夫が住み続けて住宅ローンの返済を行えば問題はありません。 また、不動産の価値が住宅ローンの残額より大きい場合は、プラス部分は財産分与の対象となります。
- 債務者が夫で、妻が住み続ける場合
- 住宅ローンが残っている場合で、妻が家に住み続ける場合は、さまざまなリスクが伴う可能性があります。夫がローンの支払いを止めてしまうと、最悪の場合、家を強制的に売却され、妻が家を追い出される可能性があります。
- 夫婦共同で住宅ローンを借りている場合
- 不動産の分割方法のうち、この方法が最もおすすめです。家を売却すれば現金化でき公平に資産を分割できます。また、住宅ローンが残っていても夫または妻の返済能力による退去リスクを負う可能性が低くなります。
売却を行う際には必ず持ち家がいくらで売却可能かを調べる必要があります。お客様の物件価値を正確に査定するためには特化した不動産や様々な問題に対応出来る不動産会社をおすすめします。当社でもそういったお客様の対応をすることが出来るため、お気軽にご相談下さい。
- 住宅ローンを支払うという約束が支払いがない
- ローンの支払いが滞り、自宅を差押えられてしまった
- 連帯保証人になっていたため、住んでいないのに請求が来た
- 自分一人では売却してもローンを返しきれない
- 離婚した際に財産分与のみ考えており負担が大きくなった
売却を検討した際は目の前の問題はもちろん、将来を考えた選択が必要です。
後悔する方の多くは売却まで進めていき、結果的に負担が大きくなることがあります。金額の詳細に関しての確認を不動産会社に確認した上で検討することをおすすめします。当社ではお客様自身が何を目的に売却を検討しているのかをが把握し、後悔の無い選択を提案致します。
不動産を売却するメリット
返済トラブルがない
不動産の返済が残っている場合によくトラブルに発展します。売却することで返済もしくは支払い金額を削減することでトラブルを防げます。
維持管理費が不要
持ち家として持っていたとしても維持管理が必要となります。すぐに売却することにより維持管理費の削減することが出来ます。
財産分与が分けやすい
不動産は離婚時に分けることが難しいです。売却することにより分割しやすくなるため財産分与をより分かりやすく行うことが出来ます。
よくあるご質問
- 夫（妻）名義の家を妻（夫）の名義に変更する事は可能ですか？
- 離婚後に⽚⽅が住み続ける為にというご相談はよくお受けします。
ポイントは、現在の債務（ローン）が残るか残らないかが⼤きな壁になります。
ローン残債がある場合は、基本的に難しい為、⾦融機関等に交渉を⾏い、借り換え等で同時に名義変更を⾏うという⼿法もあります。
- 離婚を機にペアローンの解消は可能ですか？
- ⾮常によく頂くご相談です。答えとしてはかなり難しいお話ですが、可能ではあります。
⽅法として、⽚⽅の持ち分を相⼿⽅と売買契約を⾏います。これにより住宅ローンを⽚⽅に⼀本化します。これによりペアローンを解消するという⽅法もあります。
しかし、既存ローンのある状況では追加融資が受けれるか？現⾦でこの分を補填できるか？
様々な問題が発⽣しますので、現実的には難しいケースが多いです。
その為、別な⽅法での解消を図るケースが多いです。
- 収⼊合算で購⼊したのですが、合算を解消する事は出来ますか？
- 可能ではありますが、まず現状を⾦融機関に相談すると、条件変更による⼀括返済を求められるケースが多いと思います。
この時に使える⽅法として、⾦融機関との交渉の上で、他⾏に借り換えして残債の⼀括返済を⾏い収⼊合算の現状を解消するという⽅法があります。
ただし、どちらかがこのローンを背負う事になりますので、離婚の際には揉めてしまう事が多いお話です。
- 離婚に伴い、ローン返済が困難と感じる。何か⽅法はないでしょうか？
- ⼀番多いご相談のヒトツです。離婚に伴い住宅ローンが⾜枷となる事は、ほぼ必然的です。
ローン返済が苦しいと感じた際は、まず現状の整理から今後の計画を密に⽴てる必要があります。
解決の為に時間を必要とするお話ですので、⼀⽇も早い専⾨家へのご相談をオススメします。
通常売却が可能か？任意売却やリースバックを検討すべきか？⾦融機関は交渉に応じて貰えるのか？様々検討すべきポイントがあります。
ご不安な⽇々が続くと思いますので、まずは経験豊富な宅建⼠や弁護⼠などに相談を頂く事をオススメします。