Inherited property相続した物件の売却
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相続物件の売却には様々なポイントがあります
相続不動産では、売却検討の際に注意点が多数あります。
期限の問題や相続名義の問題など、売却を成功させる為に重要なポイントがあり注意が必要です。
- 相続した実家が空き家状態になっているが売却出来ますか？
- 近くで相談したいのですが、遠方の物件も対応できますか？
- 今まさに相続でもめているのですが、相談できますか？
- 相続人の立場でも相談できますか？
- 節税対策をしようと思っているのですが、相談できますか？
“所有しているだけ”では金銭的負担が大きくなりますので、ご活用予定がない場合は早期の売却をオススメします
不動産を相続した後に放置してしまう方が非常に多いです。お客様がお持ちの物件を有効活用しない場合は年間金銭面的に負担が大きくなります。
ご活用の予定がない場合は早期売却をおすすめします。
相続物件売却のメリット
現金化で分割
相続を分割する際に物件を分割することは出来ません。現金化することにより全員に分割することが出来るため分割を考えている場合はおすすめです。
納税資金に充てれる
納税を行う際に相続物件で頭を抱える方もいると思います。そういった方は納税資金に充てれるため、売却をおすすめいたします。
維持管理が必要ない
相続物件でお困りの方の大半は維持管理が出来ないことだと思います。維持管理を怠ることにより地域に住む方にも危険が伴いますので注意する必要があります。
不動産を相続する際の
注意事項
不動産を相続する際には、相続にかかる⾦額も把握する事が必須です
相続を受ける場合は相続税が必ず発生します。また相続を行う際には書類や決めなければいけないことが多くあるため、トラブルにならないように進める必要があります。
01不動産を誰が相続するかを決める
相続を行う際には誰を対象に相続を行うか決める必要があります。相続対象となる方の話し合いが重要であり、スムーズに進めるために必要な事ですのでしっかりと話し合いをすることをおすすめします。
- 遺産の分け方について相続人全員で話し合いが必要です
- 被相続人（亡くなった人）が土地・建物などの不動産を残していた場合には、相続人全員で話し合って、不動産を誰が相続するかを決めなければなりません。決める際に遺産の分け方について、相続人全員で意思統一ができれば問題ありません。
- 不動産の共有はできるだけ避ける
- 不動産を誰が相続するか決まるまでは、相続人全員の共有の状態になっています。共有の状態のままにすることも不可能ではありませんが共有のままだと、不動産を処分するときにも全員の同意が必要となります。様々な不都合を避けるために、不動産は特定の相続人が引き継ぐことをおすすめします。
- 代償分割や換価分割といった方法も考える
- 遺産が不動産しかないような場合、１人が不動産を相続すれば、他の人が何も相続できないことになってしまいます。
その場合には、不動産を相続する人が相続しなかった人に金銭を払う、代償分割があります。不動産を相続したい人が特にいない場合には、不動産を売却して現金化し、それを分ける換価分割という方法もあるため、話し合い決めることをおすすめします。
02遺産分割協議書を作る
遺産分割協議で遺産の分け方が決まったら、遺産分割協議書という書面に残しておく必要があります。
遺産分割協議書の書式には特別なきまりはなく、パソコンでも手書きでも問題ありませんのでものとして残すことをおすすめします。
- 「相続人全員で協議した」旨を必ず入れる
- 遺産分割協議書の記載では、相続登記の際に法務局に無効と判断されないように、「相続人全員で協議した」旨を必ず入れておくのを忘れないようにし不動産を特定するための記載は、登記簿謄本を見ながら間違いのないように書き写さなければなりません。
遺産分割協議書を作る際に書き方などでお悩みの方が多くいらっしゃいます。当社はそういったお客様に向けたアドバイスも行っておりますのでお気軽にご相談いただければ幸いです。
03遺産分割協議書ができたら相続登記をする
相続登記とは、法務局で不動産の名義変更をする手続きになります。
相続登記をする際には、登記申請書を作成し、添付書類と一緒に法務局の窓口に提出します。
- 相続登記に必要な書類
- [01] 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
[02] 被相続人の住民票（除票）
[03] 相続人全員の印鑑証明書
[04] 所有者となる相続人の住民票
[05] 不動産の固定資産評価証明書
- 相続登記をしなかった場合どうなるの？
- 相続登記は必ずしないといけないわけではなく、しなくてもペナルティなどはありません。
しかし、相続登記をしていなければ、不動産を売却できないばかりか、他の相続人に勝手に不動産を処分されてしまう可能性もあります。
時間が経過してから相続登記をするとなると相続人全員の意思統一が難しくなり、相続登記をすることが不可能となってしまうケースが多くあるため、早めに済ませることをおすすめします。
当社では代表の方に大まかなスケジュール提案なども行っておりますのでお困りの方は是非ご相談いただければと思います。お客様の準備がスムーズにいくようにサポート致しますのでご安心下さい。
04相続税の申告が必要な場合は10ヶ月以内に行う
相続税の申請が必要な場合は必ず期日を確認する必要があります。準備が不足して申告までに時間がかかることを避ける必要があるため、前もって確認し、準備を進める必要があります。
- 相続税がかかるかどうかを確認する
- 相続税には「3000万円＋600万×法定相続人の数」という基礎控除額であるため、相続財産の合計額がこの範囲内であれば、相続税はかかりません。法定相続人が３人の場合には4800万円までは相続税がかからないことになります。
不動産を含めた相続財産の額が基礎控除額の範囲内かどうかを確認する必要があります。
当社では相続税がかかるかどうか判断できない方も非常に多いと思います。
当社ではそういったお客様に対しても相談をお受けしておりますのでお気軽にご相談いただければと思います。
不動産売却の流れ
STEP 1
名義変更手続きを済ませる
相続した物件は名義変更手続きを済ませてから売却手続きを進めます。
STEP 2
お問い合わせください
名義変更手続きを済ませてから当社にお問い合わせ下さい。お客様が相続した物件に関しての情報を共有いただければと思います。
STEP 3
担当よりご連絡いたします
情報を共有頂いた後に担当者からご連絡いたします。物件に関しての詳しい情報を確認して査定を行うための訪問日のご提案を致します。
STEP 4
価格査定・媒介契約の締結
実際に訪問し査定致します。査定金額を確認していただご納得のいく金額であれば媒介契約を結びます。
STEP 5
売却活動の開始
当社のスタッフがお客様の物件の特徴を考えて、適した売却活動を行います。
STEP 6
売買契約の締結
ご購入希望者が探せたのであれば売買契約を結びます。提示金額にご納得いただかない場合は互いの条件を確認して調整させて頂きます。
STEP 7
買取金額のご入金
ご契約が完了後に買取金額のご入金を行います。可能な限り一括でお支払致しますが場合によっては分割して振込を行う場合があります。
よくあるご質問
- 相続後に売却するまでの期限はありますか？
- あります。厳密には損をしない為の期限という意味で存在します。⽬安として3年以内にと覚えて頂けると分かりやすいと思います。相続不動産の特例が2つあります。
相続空家の特例控除は、相続の開始⽇以後3年を経過する⽇の12⽉31⽇までの売却で、3,000万円の控除を受けれます。
取得費加算の特例として、相続開始の翌⽇から相続税の申告期限の翌⽇以後3年を経過するまでに売却で特例を受ける事が出来ます。
- 共有名義の売却は可能ですか？
- 可能です。ただし条件として共有名義⼈の全員が同意する必要があります。
１⼈でも同意が得られない場合は売却が難しくなりますので、事前の協議が必須です。
- 譲渡所得とは、売った⾦額の事でしょうか？
- 譲渡所得のお話は税⾦に密接ですので、押さえておきましょう。
譲渡所得は、『譲渡価格－取得費－譲渡費⽤＝譲渡所得』となります。
カンタンには、『売った⾦額から、取得した時や売却した時の経費を引いた額』が譲渡所得となります。
これがいくらになるのか？納税額に⼤きな影響が出ますので、必ず事前に確認を⾏いましょう。
- 短期譲渡と⻑期譲渡で税⾦が違う事は知っているのですが、相続した⽇から計算しますか？
- よくあるご質問で多いのですが、所有期間は元々の所有者の取得⽇を引き継ぐことになります。
短期譲渡は5年以下。⻑期譲渡は5年以上。相続を受ける前の所有者が取得した時点が何年前かカギとなりますので、この点は注意が必要です。⻑期譲渡の⽅が、節税が可能です。
- 売却に必要な費⽤はどのようなものがありますか？
- ⼀般媒介（売却）と⼤きな差はありませんが、相続独特の費⽤もあります。
まず、相続登記費⽤が必要となりますのは⼀般売却と異なる点です。相続した旨を司法書⼠に依頼して登記を⾏います。
この他には、物件の状況に応じて変動しますが、基本的には⼀般媒介と同様の諸経費となります。
仲介⼿数料や、測量が必要な場合の費⽤、解体が必要な場合は解体費⽤などとなります。
- 建物が古いけれども、すぐに解体して売却すべきですか？
- ⾮常に多いご質問ですが、⼟地としての売却の場合には、解体しての売却がオススメです。
必ずしも相続後すぐに、とはなりませんがヒトツの⽬安として『3年以内に解体、もしくは売却条件に解体条件を付けて売却』のどちらかとお考え下さい。
解体して売却する事で3,000万円の特例控除が適応可能です。
解体のタイミングは、相続してすぐも可能ですが、解体してその後売れなければ固定資産税が増加します。
この点を加味して、売却時に『解体条件付き』の販売を⾏い、成約後に解体して、買主へ引き渡すという⼿法を取るケースも多いです。よくご相談の上で⽅針を決定下さい。