住み替えによる売却
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住み替えは家族構成や転勤、老朽化などを理由に行われます
住宅は⼀⽣に⼀度のお買い物？近年はそうでもない？
家族構成の変化や、暮らしている中で⽣活がしにくいと感じる事もあると思います。このような場合には、住み替えを検討なさる⽅も少なくありません。
住み替えは、売却と購⼊を同時進⾏する為、取引の中で注意点が多数発⽣します。幅広い実績がある不動産会社と進める事をオススメします。
住み替えの方法について
住み替えを行う際に自身の目的や要望を把握しましょう
住み替えを行うお客様の多くは目的や要望を持っている方が非常に多いです。
お客様自身で何を目標にして住み替えを行うのかを再確認し、相談していただくことで不動産会社が適したスケジュールを提案させて頂きますのでご相談前に整理することをおすすめします。
01「売却」と「購入」どちらを先にするか
住み替えを行う際には売却と購入が発生します。
お客様が最も重要視する項目によって、どちらを先行して行うか変わるため、実行に移す前に決めることをおすすめします。
- 売り先行のメリット
- 売却を先行して行う際のメリットは資金計画が立てやすいことと、売却代金を新居の住宅ローンに充てることが出来ます。売却金額を念頭に置くことで選択の幅が広がるため、後悔の無い選択を行うことが出来ます。
- 売り先行のデメリット
- 売却を先行して行うデメリットは仮住まいの準備や内見対応で時間に余裕がなくなることです。購入者が決まった際は物件をお渡しする必要があり、仮住まいを見つける必要が生じます。売却を行う前でも内見対応で時間が無く新居を探す時間が無くなる場合があります。
- 買い先行のメリット
- 買い先行のメリットは次に住む家をじっくりと探すことが出来ます。また売却に出した際の仮住まいを必要としないため、仲介手数料や引越し代金などを抑えることが出来ます。
- 買い先行のデメリット
- 買い先行のデメリットは住宅ローン返済が二重になる場合があります。また売却金額が確定していない状況であるため、資金計画を立てるのが難しくなります。将来的に厳しい状況になる問題であるため、計画的に進める必要があります。
売却、購入どちらを先行して行うべきか悩む方が非常に多いと思います。当社ではお客様がお持ちの物件情報を基に無理のない住み替えプランをご提案させて頂きますのでご安心いただければと思います。住み替えを検討中のお客様は売却と購入のサポートが手厚い、当社にご相談いただければと思います。
02住み替えが発生するタイミング
住み替えを行うお客様には様々な理由があります。住み替え後に今よりも充実した生活になるように住み替えを行なう理由をはっきりして行うことをおすすめします。
- 親との同居など、一緒に住む人数が増える時
- 子どもが生まれたり、親の高齢化による同居などで生活スペースが手狭になります。生活スペースを広くしたいため、住み替えを検討する方が非常に多いです。
- 子どもの独立やパートナーの死去など、住む人数が減る場合
- 子供が独立すると1人あたりのスペースが増えます。生活空間が広すぎると一戸建てからマンションに移るなど、狭い家に住み替えるケースも多いです。
- 子どものために住環境を改善したい場合
- 子供が成長すると一軒家に住み替える方が多くなります。子どもの成長に伴い、住宅を広くし、よりノビノビとした環境で生活できるように住み替えを行なう方が多いです。
- ご近所トラブルから避けるため
- お客様の中にがご近所トラブルに巻き込まれて住み替えを余儀なく行う方がいらっしゃいます。住んでいる地域の治安が悪く改善した場合、住み替えを考える方も中にはいらっしゃいます。
住み替えを行なう際に生活環境が大きく変わります。不動産会社の多くは地域環境の状態はもちろん、交通機関や商業施設などの情報を加味してご提案させて頂きます。住み替えを検討中のお客様で悩んでいる方は是非ご相談下さい。
03住み替えの注意点
住み替えを行なう際に最も注意すべきなのは売却金額と購入金額です。ある程度予測を立てて進めてしまうと後悔してしまうことがほとんどです。不動産会社に相談し、後悔なく進めることを重視しましょう。
- 住宅ローン残債のチェック
- 一般的に住み替えの際には現在の家の住宅ローン残債は売却した金額で一括返済します。返済を行わなければ抵当権抹消登記が行えず、物件を売ることが出来ない場合があります。購入する費用もかかるため、自己資金にローン完済が回せない状況になる場合があります。
- 諸費用が発生
- 物件の売却・購入を行う際には諸経費が発生します。各種手続きにはひようがかかるため、不動産会社に費用の確認を行ってから住み替えを進める必要があります。
金額計算はお客様自身で完結しない場合がほとんどです。当社のスタッフがお客様の物件情報、購入希望物件情報を考えてご提案させて頂きますのでご安心下さい。
住み替えのパターン
住み替えを行なう際には様々なパターンがあります
単に住み替えといっても戸建てからマンションに住み替えを行なう方やマンションからマンションに住み替える方など様々なパターンがあります。住み替えたときのメリットやデメリットを把握することにより、適した選択をする必要があります。
01戸建て → マンション
戸建てに住み慣れていると、マンションの生活に不安を持つ人もいますが、マンションには戸建てにはない魅力があります。メリットとデメリットに関して紹介いたしますので検討してみてはいかがでしょうか。
- メリット
- セキュリティ面が向上します。マンションは戸建てに比べてオートロックや防犯カメラなどが設置している物件が非常に多く、階層によっては事件に巻き込まれる可能性がとても低くなります。
- デメリット
- マンションは個人で所有しているわけではないため、管理費や修繕立替金などの費用がかかります。また、管理規約などがあるため、ペットやリフォームなどの自由が利かない場合があります。
マンションの中にはお客様の要望にマッチした物件が多く存在します。当社でも多くのマンションを提案出来る状況であるため、譲れない要望がある際は是非ご相談下さい。
02マンション → 戸建て
マンションに比べて戸建ては家族構成はもちろんペットやリフォームなどの要望にマッチした物件が非常に多いです。また、子どもがいるご家庭はノビノビと生活できる環境が整うため戸建てが非常におすすめだと言われております。
- メリット
- マンションとは違い、戸建ては個人所有となるため、毎月の固定費を削減することが出来ます。また、趣味や暮らしを充実できるため、生活の幅を広げることが出来ます。
- デメリット
- セキュリティの強化が必要となります。マンションの場合は共有スペースに取り付けるため、その物件に入居しているだけでも高いセキュリティを利用することが出来ますが戸建ての場合は自身で対策する必要があります。
戸建てに住む方の多くはご家族で使用するために住み替えるパターンが非常に多いです。家族が増えたりなど、家族構成が変更になった際は戸建てに住み替えることをおすすめします。
03戸建て → 戸建て
戸建てから戸建てに住み替える方の多くは2世帯になったり、転勤、家族構成が変更になった場合などに行われます。住み替えの際には理想の住居に近づけることが出来ます。/p>
- メリット
- 戸建てから戸建てに住み替える際にメリットはエリアに関わらず生活しやすい環境が整うことです。昔の家族構成では手狭になり、家族に合わせた戸建てを選択し自由なスペースを有効に使うことが出来ます。
- デメリット
- 住み替えを行なう際のデメリットはエリアを変更した際は生活環境異なり生活しにくくなることです。また、戸建てから戸建てに住み替えを行なうため費用がかかり生活が苦しくなることがあります。
お客様が思い描いた利用の住宅を紹介させて頂きます。お客様が最も重要視していることをおっしゃっていただければ適した物件を紹介いたしますので是非ご相談下さい。
04マンション → マンション
マンションからマンションに住み替える方の多くは家族が増える場合や同居人が増える場合などがあり、戸建てを買うほど家族構成が変更しない場合が非常に多いです。お客様の中にはご近所トラブルに巻き込まれて引越しを余儀なくした方もいらっしゃいます。
- メリット
- 慣れた生活スタイルを維持して生活出来ます。マンション選びも一度行っている方がほとんどであり、失敗する方が非常に少ないです。
- デメリット
- マンションからマンションに住み替えた場合はマンション特有のお悩みを解消することが出来ません。今よりも自由な空間で生活したいと望んでいる方は失敗する場合があります。
当社でも多くのマンションをご紹介しております。マンションの中には様々な特性を持った物件があるため、ご希望の条件があるのであれば初めにご相談ください。
よくあるご質問
- 質問内容がはいります
- 当院では初めてお越しいただく新規のお客様についてはご予約制でご案内しておりますので、まずはお電話にてご連絡をいただけますとスムーズにご案内可能です。２回目以降のご来院の際には予約は必須ではなく、いつお越しいただいても対応ができるように準備をしてお待ちしています。当日のご来院も歓迎いたします。
- 既存ローンがありますが、売却と購⼊を同時に進める事は可能ですか？
- もちろん可能です。ただし、売りを先⾏すべきか、買いを先⾏すべきか、お客様の状況によって最適解は異なります。
基本的には、既存ローンの完済が優先されますので、売却を優先して進めます。
ローン残額の確認を⼀番初めに⾏い、その後のプランを練ります。
- 売却と購⼊はどちらを先⾏すべきですか？
- よく頂くご質問です。答えはお客様の状況次第という答えになります。
既存ローンが売却で完済できるか。
⾃⼰資⾦で購⼊が出来るか。
既存ローンがあっても新規購⼊の為にローン審査が通過出来るか。様々なポイントがあります。
購⼊先⾏の場合は、気に⼊った物件にすぐ⼿を付けることが出来ますが、既存ローンは売却で完済する場合は注意が必要です。
購⼊時ローンで完済条件と⾔い、『今のローンを完済できるならOK』という回答が出る場合があります。
先々を考えますと、基本的には売却準備を先⾏して、購⼊者を⾒つけ出す事が出来た段階で、購⼊物件の⼿続きを進める⽅が確実的と⾔えます。
- 売却が出来なければ、購⼊が出来ない。購⼊時に売却を保証するような⽅法はありますか？
- 買取保証という制度があります。不動産会社独⾃の制度が⼤半ですが、弊社でも買取保証制度をご⽤意しております。
売却活動を進める中で、⼀定期間を定めます。
その期間内に⼀般売却の成⽴が出来ない場合に、弊社が買取させて頂くという制度です。
気に⼊った物件が既にあり、購⼊を優先すべき状況では有効的な⽅法と⾔えます。
ただし、⼀般的に買取は、市場相場よりも安価な価格設定になる事から、事前に密な確認が必要です。
弊社では、⾃社査定だけでなく、提携の⾦融機関に担保評価を算定頂いた上で買取可能額をご提⽰しますので、フェアな買取査定が可能です。
- 住み替え（買い替え）に特化した住宅ローンはありますか？
- もちろんあります。⼀般的に住み替えローンと⾔われますが、利⽤は慎重に検討下さい。
通常⾦利より⾼額な⾦利設定が⼀般的です。
⽌む無い場合は検討のヒトツですが、理想としては、売却を成⽴させて既存ローンが完済できる状況を作り、新たに購⼊物件で住宅ローンを低⾦利で組めることが理想的と考えます。
- 買い替えをするときは、減税など何かしらの特典を利⽤できるのでしょうか？
- 節税は可能です。現在のお住まいを売却する際には、3,000万円の特例控除や、繰越控除など、受けられる減税措置が存在します。売却、購⼊に取り掛かる前に、事前確認をオススメします。
- 今の住まいが売却出来なくても、購⼊希望の物件があり、購⼊を先⾏する事は出来ますか？
- 売却を先⾏しなくても、購⼊できる場合があります。いわば『旧住居のローン＋新住居のローン』のダブルローンでもお⽀払いに問題が無い場合は可能です。
この⽅法を検討する際は、まず現在のお住まいやその他のローン等の⾦融情報を整理します。
⾦融機関には、『いくらまでお貸しできますよ！』という計算を⾏う為の基準が設けられています。
これを返済⽐率と呼びます。
現在のローン総額が、返済⽐率上で余⼒があり、かつ購⼊検討物件でローンを組んでも、その範囲内に納まる場合は、ダブルローンも可能です。
年収に各⾦融機関の返済⽐率を掛け合わせた際に可能額が計算出来ます。